L'état des lieux d'entrée — ou inspection d'entrée — est l'un des documents les plus négligés en location résidentielle au Québec. Il n'est pas obligatoire selon le Code civil ni selon le bail standard du TAL. Pourtant, c'est presque toujours le facteur déterminant dans les litiges sur les dommages au logement.
Cet article explique pourquoi l'état des lieux est en pratique indispensable pour le propriétaire, comment le réaliser correctement, ce qu'il doit contenir, et comment l'utiliser au TAL le jour où vous en aurez besoin.
Pourquoi l'état des lieux est essentiel — même s'il n'est pas obligatoire
Au Québec, le locataire doit remettre le logement « dans l'état où il l'a reçu » à la fin du bail (article 1890 C.c.Q.). Pour exiger cela, il faut prouver l'état initial. Sans état des lieux signé à l'entrée :
- Vous ne pouvez pas démontrer que telle marque, tel trou ou tel dommage n'existait pas à l'arrivée
- Le TAL applique le principe « usure normale » plus largement
- Le locataire peut affirmer que le dommage existait avant — votre parole contre la sienne
- La presque totalité des demandes en compensation pour dommages sans état des lieux signé sont rejetées ou réduites par le TAL
Ce que doit contenir un bon état des lieux
Identification
- Adresse complète du logement avec numéro d'unité
- Date de l'inspection
- Nom et signature du propriétaire (ou son représentant)
- Nom et signature du locataire (les deux signatures sont essentielles)
Inventaire pièce par pièce
Pour chaque pièce, documenter l'état de :
- Murs (couleur, marques, fissures, trous)
- Plafonds (taches, fissures)
- Planchers (type, état, rayures, taches)
- Portes et cadres (peinture, charnières, poignées)
- Fenêtres (verres, calfeutrage, mécanismes)
- Plinthes et moulures
- Prises électriques et interrupteurs (nombre, état)
- Luminaires (type, fonctionnement)
Inventaire des équipements
- Électroménagers : marque, modèle, état, fonctionnement (réfrigérateur, cuisinière, lave-vaisselle, lave-linge, sécheuse)
- Salle de bain : robinetterie, baignoire/douche, toilette, ventilateur
- Cuisine : armoires, comptoirs, dosseret, robinetterie
- Système de chauffage : type, état, accessible
- Climatisation si fournie
- Détecteurs de fumée et de CO (présents et fonctionnels)
Photographies datées
Au minimum 30 à 50 photos couvrant :
- Vue d'ensemble de chaque pièce (2-3 angles)
- Détails des défauts existants (pour ne pas être tenu responsable plus tard)
- État des planchers et murs en gros plan
- Équipements électroménagers et leurs étiquettes
- Tout signe d'usure préexistant
Quand et comment réaliser l'inspection
Quand
Idéalement le jour de la remise des clés, en présence du locataire. C'est le moment idéal car :
- Le locataire est encore engagé dans une dynamique positive
- Il peut signaler des défauts qu'il ne veut pas se faire imputer plus tard
- Vous documentez ensemble — c'est plus facile à faire signer
- Le logement est propre et vide (vous ne photographiez pas ses meubles)
Comment
- 1Préparer un formulaire d'état des lieux à l'avance (modèle disponible auprès des associations de propriétaires ou en ligne)
- 2Faire le tour ensemble, pièce par pièce, avec le locataire
- 3Noter chaque observation par écrit, immédiatement
- 4Photographier en présence du locataire
- 5Signer les deux ensemble à la fin de l'inspection
- 6Remettre une copie complète signée au locataire (papier ou numérique)
- 7Conserver une copie chez vous (papier ET numérique)
Ce qui est usure normale et ce qui ne l'est pas
Le TAL distingue strictement entre l'usure normale (à la charge du propriétaire) et les dommages (à la charge du locataire) :
| Usure normale (propriétaire) | Dommage (locataire) |
|---|---|
| Légère décoloration des murs | Trous dans les murs (sauf un ou deux clous mineurs) |
| Marques mineures sur le plancher après 3 ans | Brûlures, taches profondes, gros gribouillages |
| Joints de salle de bain à refaire | Bain ou douche ébréchés |
| Robinetterie usée | Robinetterie cassée par mauvais usage |
| Peinture jaunie après 5 ans | Peinture marquée par graffiti ou dommages |
| Sertissage de portes après usage | Porte enfoncée ou détruite |
L'état des lieux de sortie
À la fin du bail, refaire une inspection de sortie. Comparaison directe avec l'inspection d'entrée :
- Inspection avec le locataire présent si possible
- Photos sous le même angle qu'à l'entrée
- Liste comparative des changements observés
- Distinction claire entre usure normale et dommages
- Signature des deux parties (idéalement) ou envoi du rapport au locataire
Utilisation au TAL
Si vous devez faire une réclamation au TAL pour dommages :
- 1Présenter l'état des lieux d'entrée signé
- 2Présenter l'état des lieux de sortie ou la documentation post-bail
- 3Présenter les photos comparatives datées
- 4Joindre les factures de réparation ou de remise en état
- 5Calculer le montant en tenant compte de la dépréciation et de l'usure normale