Beaucoup de propriétaires québécois pensent qu'évaluer un candidat est une question d'« intuition » ou de « feeling ». Au Québec, ce n'est pas une bonne approche — ni légalement, ni économiquement. La Charte des droits et libertés de la personne et les directives de la CDPDJ encadrent strictement les critères qu'un propriétaire peut utiliser.
La bonne nouvelle : les cinq critères qu'on a le droit d'évaluer sont aussi, et de loin, les plus prédictifs de la qualité d'une relation locative. Cet article détaille chacun, comment le mesurer objectivement, et comment les croiser pour décider en confiance.
Pourquoi les critères doivent être objectifs
Au Québec, la Charte interdit d'utiliser certains critères — origine, religion, statut familial, grossesse, présence d'enfants, âge (sauf majorité), handicap, orientation sexuelle, statut social — pour refuser un candidat. La CDPDJ peut enquêter sur plainte et imposer des amendes.
Mais au-delà du cadre légal, les critères objectifs sont aussi ceux qui prédisent réellement la qualité d'un locataire. Un propriétaire qui se fie à son intuition se trompe statistiquement plus souvent qu'un propriétaire qui se fie aux données vérifiables.
Critère 1 — Capacité de paiement
C'est le critère le plus important : le candidat peut-il payer le loyer chaque mois, dans la durée ? La règle classique au Québec : le loyer ne devrait pas dépasser environ 30 % du revenu net mensuel du locataire (ou du ménage). Au-delà de 35 %, le risque de défaut augmente significativement.
Comment le mesurer objectivement
- 3 derniers bulletins de paie ou avis d'imposition pour valider le revenu net stable
- Lettre d'employeur si le revenu est récent ou variable
- Calcul du ratio loyer/revenu net (objectif : < 30 %)
- Vérification de crédit avec consentement écrit (Equifax ou TransUnion)
Critère 2 — Sérieux et complétude du dossier
Un candidat qui prend le temps de constituer un dossier complet, professionnel, et cohérent au premier contact démontre un sérieux qui se traduit presque toujours dans la relation locative. À l'inverse, un candidat qui peine à fournir des documents de base — ou qui invente des excuses — révèle un signal faible.
Ce qu'un dossier sérieux doit contenir
- Pièce d'identité officielle (recto-verso)
- 3 derniers bulletins de paie ou avis d'imposition
- Coordonnées d'au moins une référence d'ancien propriétaire (téléphone vérifiable)
- Formulaire de consentement écrit pour la vérification de crédit
- Lettre d'introduction courte (optionnelle, mais signal positif)
Un dossier bâclé ou incomplet n'est pas en soi un motif de refus discriminatoire — c'est un motif de demande de précisions. Si le candidat ne suit pas, c'est une donnée objective sur sa fiabilité administrative.
Critère 3 — Références d'anciens propriétaires
Une référence de qualité est une donnée objective extrêmement précieuse — souvent plus parlante que le crédit. Un ancien propriétaire qui a vécu 12 mois ou plus avec le candidat sait : a-t-il payé à temps ? Pris soin du logement ? Respecté les voisins ? Honoré le préavis ?
Comment les valider
- Téléphoner directement à l'ancien propriétaire — pas se contenter d'un courriel
- Poser des questions ouvertes : « Loueriez-vous à nouveau à cette personne ? »
- Croiser le numéro fourni avec l'inscription publique de l'immeuble (registre foncier) pour éviter les fausses références
- Au moins une référence vérifiée — deux si le dossier présente un point de vigilance
Critère 4 — Historique locatif
L'historique locatif d'un candidat est documenté en partie publiquement, via les jugements du Tribunal administratif du logement (TAL). C'est une recherche gratuite, légale, et qui révèle les profils ayant fait l'objet d'une procédure pour non-paiement, dommages, ou expulsion.
- Recherche TAL par nom (registre public, gratuit) — sans consentement requis
- Durée moyenne dans les anciens logements : la stabilité est un signal positif
- Cohérence entre l'historique déclaré et les références obtenues
- Ancienneté à l'adresse actuelle — un déménagement après 11 mois mérite une question
Un jugement TAL n'est pas une condamnation automatique — certains contextes sont nuancés. Mais un historique de procédures multiples est un signal objectif qu'il faut prendre au sérieux.
Critère 5 — Stabilité d'emploi ou de revenus
Un revenu suffisant ne suffit pas s'il est instable. La stabilité — combien de temps chez l'employeur actuel, type de contrat (permanent, contractuel, autonome) — prédit la durabilité de la capacité de paiement.
- Permanent à temps plein, plus de 12 mois chez l'employeur : signal très positif
- Contractuel ou récent (< 6 mois) : demander contexte et historique d'emploi antérieur
- Travailleur autonome : 2 derniers avis d'imposition complets pour valider la régularité
- Étudiant ou jeune professionnel : cosignataire ou garant souvent pertinent
Le pouvoir du croisement
Aucun de ces cinq critères, pris isolément, ne dit toute la vérité. Un crédit moyen avec d'excellentes références peut être un meilleur dossier qu'un crédit parfait avec des références fuyantes. C'est le croisement qui révèle la qualité réelle du profil.
| Critère | Que révèle-t-il ? | À croiser avec |
|---|---|---|
| Capacité de paiement | Capacité financière brute | Stabilité d'emploi, crédit |
| Sérieux du dossier | Fiabilité administrative | Qualité des références |
| Références | Comportement passé en location | Historique TAL, durée des baux |
| Historique TAL | Risques juridiques connus | Références d'anciens propriétaires |
| Stabilité d'emploi | Durabilité du revenu | Capacité de paiement actuelle |
Documenter chaque décision
Chez AA Location, nous documentons chaque décision sur la base des cinq critères, avec un rapport synthèse pour chaque candidat retenu. Le propriétaire reçoit cette documentation et conserve la décision finale. En cas de plainte CDPDJ ou de désaccord, le dossier est défendable parce qu'il repose sur des données objectives.