La sélection d'un locataire commence par une mise en marché et se termine par une décision. Entre les deux, la phase la plus critique est la comparaison des candidats finalistes. C'est à ce moment précis que les biais involontaires entrent en jeu — préférence inconsciente pour un nom familier, malaise vague face à un dossier atypique, intuition « je le sens mieux ». Tous ces signaux sont humains, mais aucun n'est défendable devant la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse (CDPDJ).
La bonne nouvelle : il existe une méthode reproductible qui transforme la sélection en exercice documenté et défendable. Cet article détaille cette méthode, étape par étape, avec une grille de 6 critères 100 % conformes à la Charte des droits et libertés du Québec.
Les 6 critères objectifs autorisés par la Charte
L'article 10 de la Charte des droits du Québec interdit toute distinction fondée sur 14 motifs protégés. Mais elle permet — et même encourage — les distinctions fondées sur des critères objectifs liés à la capacité de remplir le bail. Voici la grille des 6 critères défendables :
| Critère | Poids recommandé | Ce qu'on évalue |
|---|---|---|
| Capacité de paiement | 30 % | Ratio loyer / revenu net mensuel. Sous 30 % = excellent ; 30-35 % = acceptable ; > 40 % = risque élevé. |
| Sérieux du dossier | 15 % | Documents fournis : pièce d'identité, preuves de revenus, lettre d'employeur, coordonnées de références. |
| Références | 20 % | Au moins une référence d'ancien propriétaire validée par téléphone. |
| Historique locatif | 15 % | Recherche au registre TAL (gratuite, publique) + durée moyenne dans les anciens logements. |
| Stabilité du revenu | 15 % | Durée dans la SOURCE actuelle de revenu (peu importe la nature de la source). |
| Consentement aux vérifications | 5 % | Accord écrit pour la vérification de crédit. Sans cet accord, l'évaluation reste partielle. |
Les 14 critères protégés à NE JAMAIS utiliser
L'article 10 de la Charte protège ces 14 motifs. Aucune décision de location ne peut être fondée — même partiellement, même implicitement — sur l'un d'eux :
- Race, couleur, origine ethnique ou nationale
- Sexe, identité ou expression de genre
- Grossesse
- Orientation sexuelle
- État civil (marié, célibataire, divorcé, conjoint de fait)
- Âge (sauf majorité légale exigée pour signer un bail)
- Religion ou convictions politiques
- Langue maternelle
- Condition sociale (incluant la source du revenu)
- Handicap ou utilisation d'un moyen pour pallier ce handicap
- Présence ou nombre d'enfants
La méthode étape par étape pour comparer 2 ou 3 dossiers
Étape 1 — Préparer une grille vide IDENTIQUE pour tous
Avant même de recevoir les dossiers, créez une grille simple (papier, tableur ou outil en ligne) avec les 6 critères et leurs poids. Imprimez-la une fois par candidat. La règle d'or : la grille existe AVANT les dossiers, pas après.
Étape 2 — Remplir la grille pour chaque candidat avec les MÊMES sources
- Vérifier les revenus avec les mêmes documents (3 derniers bulletins de paie ou avis d'imposition)
- Appeler les mêmes types de références (anciens propriétaires, jamais l'employeur seul)
- Faire la recherche TAL pour chaque candidat (registre public, gratuit)
- Demander le même consentement écrit à la vérification de crédit
Étape 3 — Calculer le score pondéré de chaque dossier
Chaque critère donne un sous-score sur 100. Multipliez par le poids et additionnez. Le score global donne un classement objectif.
Étape 4 — Identifier le leader par critère (le tie-breaker)
Quand 2 dossiers ont des scores globaux très proches (écart < 5 points), regardez qui est le leader sur chaque critère individuel. Le candidat qui domine sur 4 critères sur 6 est généralement plus solide, même si le score global est légèrement inférieur.
Étape 5 — Documenter le motif du refus écrit
Aux candidats non retenus, envoyez une réponse écrite courte qui mentionne UNIQUEMENT les critères objectifs : « Le dossier retenu présentait un ratio loyer/revenu inférieur et une durée de stabilité d'emploi plus longue. Merci pour votre intérêt. » C'est suffisant pour la défense en cas de plainte.
Le scénario le plus courant : 2 dossiers équivalents
Que faire si deux candidats ont un score global identique (ex. 78/100 chacun) ? La méthode légalement défendable :
- 1Comparer le leader par critère — le candidat qui domine sur le PLUS de critères individuels.
- 2Si égalité parfaite, comparer la qualité du critère « Capacité de paiement » — le ratio le plus bas (donc la marge la plus grande) gagne.
- 3Si encore égalité, le critère « Références » fait pencher : le candidat avec 2 références validées vs 1 validée est plus solide.
- 4Le critère « Historique locatif » (durée moyenne dans les anciens logements) peut servir de dernier tie-breaker.
- 5Si les 4 départages ci-dessus donnent une parfaite égalité (extrêmement rare), le PREMIER candidat à avoir signé son consentement complet a légitimement priorité.
Combien de candidats faut-il comparer ?
La sélection est plus efficace avec 2 ou 3 finalistes que 30 candidatures brutes. Au-delà de 3 dossiers comparés simultanément, la décision devient confuse et les biais inconscients prennent le dessus.
| Nombre de finalistes | Avantage | Inconvénient |
|---|---|---|
| 1 (pas de comparaison) | Décision rapide | Aucune référence pour valider — pression d'accepter par défaut |
| 2 finalistes | Comparaison facile, tie-breaker simple | Pas de plan B si les deux refusent |
| 3 finalistes | Couverture solide, choix nuancé | Demande plus de temps de présélection |
| 4+ finalistes | Surchoix paralysant | Confusion, biais qui prennent le dessus |
Erreurs fatales à éviter
- 1Évaluer les dossiers dans l'ordre où ils arrivent — biais d'ancrage. Toujours évaluer chaque dossier en complet AVANT de comparer.
- 2Demander des renseignements supplémentaires uniquement à un candidat — discrimination potentielle. Si on demande, on demande à TOUS.
- 3Garder une grille à jour pour un candidat seulement — preuve d'inégalité de traitement.
- 4Refuser sans motif écrit — aucune défense en cas de plainte CDPDJ.
- 5Mentionner un critère protégé dans le motif (« on cherchait quelqu'un de plus mature », « on préfère un couple », etc.).
- 6Ne pas conserver les grilles remplies pendant au moins 3 ans — la prescription de plainte CDPDJ est de 2 ans.
- 7Tenir la décision uniquement à l'oral, sans trace écrite.
Que faire si TOUS les candidats sont à risque modéré ?
Trois options légalement valables, dans cet ordre :
- 1Demander un cosignataire ou un garant solide à TOUS les candidats. Si un seul accepte, c'est lui qui passe.
- 2Demander le dépôt légal maximum permis (premier mois de loyer) à TOUS — cela ne peut pas être imposé à un seul candidat ciblé.
- 3Relancer la mise en marché pour élargir le bassin (ré-annoncer 2 semaines, baisser légèrement le loyer si nécessaire).
La trace documentaire à conserver pendant 3 ans
Pour chaque processus de sélection, conservez :
- L'annonce diffusée (preuve qu'elle ne contenait aucun critère discriminatoire)
- La liste anonymisée de tous les candidats reçus (avec leur date de candidature)
- La grille remplie pour chaque finaliste (sur les 6 critères objectifs)
- Le calcul du score pondéré pour chaque finaliste
- Le motif écrit du choix final, basé exclusivement sur les critères objectifs
- Les courriels ou lettres de réponse envoyés aux candidats non retenus
- Le consentement écrit à la vérification de crédit du candidat retenu
- Le rapport de crédit Equifax/TransUnion ou son résumé
L'avantage du courtier OACIQ dans la comparaison
Un courtier immobilier régi par l'OACIQ apporte trois éléments décisifs :
- 1Application systématique de la grille — chaque dossier est évalué selon le même protocole, sans biais inconscient du propriétaire.
- 2Documentation conforme — toutes les communications avec les candidats refusés respectent le cadre légal et sont archivées de manière défendable.
- 3Coordination de la signature du bail — le bail signé en présence d'un courtier OACIQ apporte un niveau supplémentaire de sécurité juridique sur la conformité documentaire.