Le Code civil du Québec distingue deux mécanismes complètement différents pour récupérer un logement loué : la reprise (article 1957, pour s'y loger soi-même ou y loger un proche admissible) et l'éviction (article 1959, pour subdiviser, agrandir substantiellement ou changer l'affectation du logement). Beaucoup d'investisseurs confondent les deux — alors que les conditions, la procédure et SURTOUT les coûts sont radicalement différents.
Cet article couvre exclusivement l'éviction au sens de l'article 1959 : les 3 motifs admissibles, le nouveau régime depuis la Loi 31 (février 2024), l'indemnité de 24 mois minimum qui a remplacé l'ancienne indemnité de 3 mois, la procédure obligatoire au TAL, et le calcul économique à faire avant de planifier des travaux qui impliquent l'éviction d'un locataire.
Reprise vs éviction : la distinction qui change tout
Ces deux mécanismes sont régulièrement confondus, alors qu'ils n'ont presque rien en commun :
| Aspect | Reprise (art. 1957) | Éviction (art. 1959) |
|---|---|---|
| But | Loger le propriétaire ou un proche admissible | Subdiviser, agrandir, changer l'affectation |
| Bénéficiaire | Propriétaire, conjoint, enfants, parents, etc. | Le projet lui-même (pas de bénéficiaire personne) |
| Article CcQ | 1957 | 1959 |
| Délai d'avis | 6 mois (bail 6+ mois) | 6 mois (bail 6+ mois) |
| Indemnité minimale | 3 mois de loyer + frais réels | 24 mois de loyer + frais réels (Loi 31) |
| Procédure TAL | Obligatoire si refus (Loi 31) | Obligatoire — l'éviction n'est pas un droit, le TAL DOIT l'autoriser |
| Charge probatoire | Démontrer le projet d'habitation | Démontrer le projet de subdivision/agrandissement/changement |
| Annulation post-éviction | Possible si revente rapide | Possible si travaux non réalisés |
Les 3 motifs d'éviction admissibles (article 1959 CcQ)
L'éviction au sens de l'article 1959 n'est possible QUE pour trois projets précis. Toute autre raison invoquée est rejetée par le TAL :
1. Subdivision du logement
Diviser un logement existant en deux ou plusieurs logements distincts. Exemple typique : un 6½ converti en deux 3½. La subdivision doit produire des unités locatives séparées avec leurs propres entrées, salles de bain et cuisines pour être qualifiée comme telle. Une simple division par cloison sans services indépendants n'est pas une subdivision au sens légal.
2. Agrandissement substantiel du logement
Étendre matériellement la superficie du logement, généralement vers un espace adjacent (logement voisin acquis, grenier, sous-sol, annexe construite). « Substantiel » est interprété par le TAL : un agrandissement de 10 % du logement n'est généralement pas considéré comme substantiel; au-delà de 30 % avec ajout d'une pièce, oui. Les rénovations cosmétiques (cuisine, plomberie, planchers) ne sont JAMAIS un motif d'éviction — elles peuvent justifier une hausse de loyer mais pas une éviction.
3. Changement d'affectation du logement
Transformer le logement résidentiel en local commercial, en bureau, en gîte touristique de courte durée (avec permis municipal), ou en tout autre usage non résidentiel. Le changement doit être réel et permanent — l'opération doit être documentée par des permis municipaux, des autorisations de zonage et des plans architecturaux. Un changement « pour quelques mois » n'est pas un changement d'affectation.
Le nouveau régime depuis la Loi 31
Avant la Loi 31, le mécanisme ressemblait à celui de la reprise : avis envoyé, locataire avait un mois pour répondre, silence valait acceptation tacite, et seulement en cas de refus actif le propriétaire devait saisir le TAL. Depuis février 2024, tout a changé :
- 1Le silence du locataire vaut REFUS — non plus acceptation comme avant.
- 2Le propriétaire DOIT systématiquement s'adresser au TAL pour faire autoriser l'éviction, même si le locataire ne répond pas.
- 3La charge probatoire est intégralement sur le propriétaire dès le départ — preuves du projet, permis municipaux, plans architecturaux, échéancier de travaux, financement.
- 4L'indemnité minimale a sauté de 3 à 24 mois de loyer (sauf majoration accordée par le TAL pour locataires vulnérables).
- 5Le TAL peut refuser l'éviction même si tous les critères techniques sont remplis, si le projet est jugé prématuré, incertain ou opportuniste.
L'indemnité de 24 mois : comment elle se calcule
Le minimum légal est de 24 mois de loyer ACTUEL — pas de loyer marché, pas de loyer projeté après travaux. Ce minimum couvre l'indemnité de base. À cela s'ajoutent les frais réels engagés par le locataire :
| Composante | Montant minimum |
|---|---|
| Indemnité de base (Loi 31) | 24 mois de loyer actuel |
| Frais de déménagement | Devis de déménageurs, transport |
| Frais de transfert de services | Hydro, internet, télécom |
| Différence de loyer si nouveau logement plus cher | Sur preuve, période variable (peut s'ajouter aux 24 mois) |
| Frais raisonnables documentés | Boîtes, dépôts, branchements |
| Indemnité majorée pour vulnérabilité | Discretion TAL — locataires âgés, handicap, longue durée d'occupation |
Pour un loyer de 1 500 $/mois, le minimum est donc 24 × 1 500 = 36 000 $, hors frais. Pour un loyer de 1 200 $/mois, 28 800 $ minimum. Cette somme est due au moment de la prise d'effet de l'éviction, sur compte en fiducie ou directement au locataire.
Le calcul économique avant de planifier des travaux
Pour qu'une éviction soit économiquement justifiable, le gain locatif après travaux doit dépasser le coût total de l'éviction. La formule simple :
Exemple chiffré : conversion d'un 5½ en deux 3½
Investisseur achète un duplex avec un 5½ loué 1 400 $/mois. Plan : subdiviser en deux 3½ louables ~1 100 $/mois chacun.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyer actuel | 1 400 $ / mois |
| Loyers projetés (2 × 1 100) | 2 200 $ / mois |
| Gain locatif mensuel | +800 $ / mois |
| Gain locatif annuel | +9 600 $ / an |
| Indemnité Loi 31 (24 × 1 400) | −33 600 $ |
| Frais réels estimés (10 %) | −3 360 $ |
| Coût total éviction | −36 960 $ |
| Coût des travaux de subdivision (estimé) | −85 000 $ |
| Investissement total | −121 960 $ |
| Période de récupération via cashflow | ≈ 12,7 ans |
La procédure étape par étape
- 1Obtenir les permis municipaux (subdivision, agrandissement, changement d'affectation) — sans permis, le TAL refusera l'éviction.
- 2Faire chiffrer les travaux par un entrepreneur — l'échéancier doit être réaliste et financé.
- 3Envoyer un avis d'éviction au locataire par huissier ou courrier recommandé, 6 mois minimum avant la fin du bail (bail 6+ mois) ou 1 mois (bail < 6 mois).
- 4Le locataire dispose d'un mois pour répondre — son silence vaut REFUS depuis Loi 31.
- 5Déposer une demande au TAL pour faire autoriser l'éviction, avec tous les éléments de preuve (permis, plans, devis, échéancier, financement).
- 6Audience au TAL — le tribunal évalue la sérieux du projet et la légitimité de l'éviction. Décision rendue à l'audience ou en délibéré.
- 7Si autorisation accordée : payer l'indemnité minimale de 24 mois (sur compte en fiducie ou directement), le locataire libère à la date fixée.
- 8Réaliser les travaux dans le délai indiqué — sinon le locataire peut demander la réintégration ou des dommages-intérêts.
Pièges à éviter
- Acheter un immeuble en pensant convertir sans avoir intégré 24 mois × nombre de locataires × loyer dans le business case
- Envoyer l'avis avant d'avoir les permis municipaux — preuve incomplète, rejet TAL
- Sous-estimer la durée du processus TAL (typiquement 4 à 9 mois entre dépôt et décision) — pendant ce temps, le projet reste bloqué
- Ne pas réaliser les travaux dans le délai annoncé — risque de réintégration du locataire ou de dommages-intérêts punitifs
- Confondre rénovation et agrandissement substantiel — la rénovation seule n'est jamais un motif d'éviction au sens de 1959
- Présenter un projet « provisoire » de changement d'affectation pour libérer le logement temporairement — mauvaise foi caractérisée
- Oublier de notre calendrier TAL des préavis pour valider la date butoir d'envoi de l'avis
Reprise, éviction, cession : quelle voie choisir?
Si l'objectif est simplement de récupérer le logement (sans projet de subdivision/agrandissement), l'éviction de l'article 1959 n'est PAS la bonne voie. Comparatif des trois mécanismes Loi 31 :
| Objectif | Mécanisme | Coût total approximatif |
|---|---|---|
| Loger soi-même ou un proche admissible | [Reprise (art. 1957)](/blogue/reprise-logement-quebec-guide-proprietaire) | 3 mois loyer + frais (~5 000 $ pour 1 500 $/mois) |
| Récupérer le logement, pas de projet d'habitation | [Refus de cession (Loi 31)](/blogue/cession-bail-quebec-loi-31) | 0 $ — si demande de cession se présente |
| Subdiviser / agrandir / changer affectation | Éviction (art. 1959, cet article) | 24 mois loyer + frais + travaux (~37 000 $ + travaux pour 1 500 $/mois) |
Décision finale : faut-il évincer?
Avant de lancer une procédure d'éviction pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation, validez ces 5 points :
- 1Les permis municipaux sont en main ou en cours d'obtention avec dossier solide
- 2Le financement des travaux est confirmé (prêt, capital propre, marge de crédit)
- 3Le business case tient avec l'indemnité de 24 mois intégrée dans le coût total
- 4L'échéancier des travaux est réaliste sur 6-12 mois après éviction
- 5Vous êtes prêt à attendre 4-9 mois entre le dépôt TAL et la décision